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小區(qū)物業(yè)管理招標文件

　　一、某某小區(qū)基本情況：
　　
　�。ㄒ唬┱袠巳撕喗�
　　
　　招標人：某某業(yè)委會
　　
　　簡介：某某小區(qū)2002年6月入住。于2003年11月22日召開業(yè)主大會，通過差額選舉業(yè)主委員會委員（7人）；同時審議通過了由籌委會起草的《某某小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》《某某小區(qū)業(yè)主公約》；于2003年11月29日召了開業(yè)委會第一次會議推選出主任、副主任；此后業(yè)委會經(jīng)某區(qū)小區(qū)辦備案正式成立。
　　
　�。ǘ┓课莼厩闆r
　　
　　1.坐落位置：北京市某區(qū)三路居路101號。
　　
　　2.四至：東至蓮花河西路、西至大件廠宿舍、南至國管局宿舍、北至小區(qū)規(guī)劃路。
　　
　　3.占地面積：32402.22平方米。
　　
　　4.總建筑面積：81170平方米。
　　
　　5.居住建筑面積：65837.68平方米。
　　
　　6.建筑層數(shù)：地下1、2層；地上10層、11-15層。
　　
　　7.小區(qū)由三棟板塔連體小高層和一棟塔式小高層組成，半地下停車庫。
　　
　　8.住宅套數(shù)：557戶。
　　
　　9.停車位數(shù)量：規(guī)劃401輛；其中地上194輛（待建）；地下207輛。
　　
　　10.小區(qū)共12臺三菱GPS-CR系列電梯。
　　
　　11.物業(yè)管理用房：1號樓3單元101號及2號樓地下一層兩間備用間。
　　
　　12.共有公攤部位：物業(yè)管理用房、中控室、變電室、水箱間、電梯機房、樓梯間、樓（電）梯廳、電梯井、過道、外墻。
　　
　　13.各樓層用途：
　　
　　地下二層：1#樓、4#樓人防。1#樓平時為汽車庫；4#樓設(shè)計中平時為自行車庫，現(xiàn)為出租用房；3#樓地下汽車庫。
　　
　　地下一層：1#、3#、4#為汽車庫；2#樓為設(shè)備用房。
　　
　　地上1-15層：住宅部分。
　　
　　14.小區(qū)人車分流，遠紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對講，24小時生活熱水。
　　
　　15.物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)證未拿到）
　　
　　16.現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)費用：1.57元。
　　
　　二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求
　　
　　1.工程設(shè)備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、鍋爐房、中控室。
　　
　　2.物業(yè)管理區(qū)域：紅線范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域。
　　
　　說明：a.小區(qū)正式電引入前為工程臨時用電，電費高出部分由北京市社團住宅合作社補足。
　　
　　b.小區(qū)供熱范圍包括西側(cè)大件廠的四棟六層普通住宅（不含24小時熱水）。
　　
　　三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求
　　
　�。ㄒ唬┲锌厥疫\行管理
　　
　　中控室負責小區(qū)的弱電系統(tǒng)（包括消防報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等）的值班、檢查、檢測和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。
　　
　　標準：
　　
　　1.24小時值班，值班人員必須持證上崗；
　　
　　2.保證消防報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng)、＊紅外線系統(tǒng)運行正常，各系統(tǒng)工作穩(wěn)定；
　　
　　3.一般性故障立即排除，維修合格率100%，暫時不能處理的通知有關(guān)部門采取應(yīng)急措施，應(yīng)急措施得當有效；
　　
　　4.定期進行消防普查；
　　
　　5.設(shè)備機房整潔；
　　
　　6.保證設(shè)備機房的安全。
　　
　�。^(qū)紅外線系統(tǒng)實際沒有使用。
　　
　�。ǘ┓课萁ㄖ娜粘ｐB(yǎng)護維修
　　
　　房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護管理工作。
　　
　　標準：
　　
　　1.定期進行房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達98%；
　　
　　2.愛護園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意不得對園區(qū)的結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進行改動；
　　
　　3.及時完成公共區(qū)域及業(yè)主各項零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)在接報后不超過24小時完成。
　　
　�。ㄈ┙o排水設(shè)備運行維護
　　
　　給排水設(shè)備運行維護是指為保證園區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運行使用所進行的日常養(yǎng)護維修。
　　
　　標準：
　　
　　1.控制室24小時值班，加強日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常使用；
　　
　　2.建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標準；
　　
　　3.加強巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設(shè)備設(shè)施完好；
　　
　　4.二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；
　　
　　5.定期對水箱進行清洗、消毒；
　　
　　6.保持水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染；
　　
　　7.保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；
　　
　　8.設(shè)備出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在接到報修后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修合格率100%，一般性故障排除不過夜。
　　
　�。ㄋ模┕╇娫O(shè)備管理維護
　　
　　供電設(shè)備管理維護是指為保證園區(qū)供電系統(tǒng)正常運行對供電設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護維修。
　　
　　標準：
　　
　　1.統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電；
　　
　　2.供電運行和維修人員必須持證上崗；
　　
　　3.配電室24小時值班；
　　
　　4.加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好；
　　
　　5.設(shè)備出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在接到報修后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，設(shè)備零修合格率達到100%，一般性維修不過夜；
　　
　　6.供電設(shè)備定期維護；
　　
　　7.嚴格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；
　　
　　8.保證避雷設(shè)備完好、有效、安全。
　　
　�。ㄎ澹┕徨仩t的管理和維護
　　
　　供熱鍋爐的管理和維護是指為保證園區(qū)正常供暖及熱水供應(yīng)，對鍋爐設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護維修。
　　
　　標準：
　　
　　1.保證供熱鍋爐運行正常、安全；
　　
　　2.按北京市規(guī)定的時間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于16攝氏度；
　　
　　3.供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在接到報修后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修合格率達到100%，一般性維修不過夜。
　　
　�。╇娞葸\行維修
　　
　　電梯運行維修是指為保證園區(qū)電梯設(shè)備正常使用進行的日常管理、維修養(yǎng)護和中修。
　　
　　標準：
　　
　　1.電梯采用無人駕駛，24小時運行；
　　
　　2.安全設(shè)施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài)；
　　
　　3.通風、照明及其它附屬設(shè)施完好；
　　
　　4.電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；
　　
　　5.轎箱、井道保持清潔；
　　
　　6.因故障停梯，接到報修后維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，及時排除故障。
　　
　�。ㄆ撸┬l(wèi)生保潔
　　
　　衛(wèi)生保潔是指為保證園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境清潔而進行的日常管理工作。
　　
　　標準：
　　
　　1.樓電梯廳干凈、明亮，地面無雜物；
　　
　　2.電梯門、轎箱、顯示牌無塵土、印跡，表面光亮；
　　
　　3.玻璃、門窗無污跡、裂痕；
　　
　　4.庭院地面清潔無廢棄物；
　　
　　5.垃圾筒內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，并擺放整齊，外觀干凈；
　　
　　6.掃雪及時，地面無積雪，符合市掃雪辦要求。
　　
　�。ò耍┍０�、消防、秩序管理及監(jiān)控、自動報警、門禁系統(tǒng)的運行管理
　　
　　保安、消防、秩序管理是指為保證園區(qū)安全和正常生活秩序，保證監(jiān)控、自動報警、門禁系統(tǒng)正常運行，對來訪人員進行登記、查驗，做好安全保衛(wèi)和防火防盜工作，并做好車輛、道路及環(huán)境秩序管理等。
　　
　　標準：
　　
　　1.對來訪人員進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入；
　　
　　2.小區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路通暢，車輛停放有序，人車分流；地下車庫照明通風良好；
　　
　　3.保證消防自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)設(shè)備的正常運行；
　　
　　4.各種消防設(shè)施、器材配備合理、更新及時、使用有效；
　　
　　5.能及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面的問題，能迅速有效處置突發(fā)事件；
　　
　　6.對突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，完善責任制。
　　
　�。ň牛┍緱l中所有要求定期（每年、每月）檢測、普查的事項均應(yīng)由投標人在標書中做出具體計劃。
　　
　　四、管理目標及各項指標要求
　　
　�。ㄒ唬┕芾砟繕�
　　
　　成為北京市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標準化的典范；為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。
　　
　�。ǘ┕芾矸⻊�(wù)應(yīng)達到的各項指標
　　
　　1.杜絕火災(zāi)責任事故，杜絕刑事案件；
　　
　　2.環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達99%；
　　
　　3.消防設(shè)備設(shè)施完好率100%；
　　
　　4.房屋完好率98%；
　　
　　5.設(shè)備完好率100%；
　　
　　6.智能化系統(tǒng)運行正常率98%；
　　
　　7.零修、報修及時率100%，返修率小于1%；
　　
　　8.服務(wù)有效投訴少于1%，處理率100%；
　　
　　9.業(yè)主滿意率95%。
　　
　　五、物業(yè)管理服務(wù)收費及財務(wù)管理要求
　　
　　1.房屋及設(shè)施設(shè)備的大中修理費用不計入物業(yè)管理成本。大中修理費用發(fā)生時，按〈住宅公共部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉執(zhí)行。（現(xiàn)階段業(yè)主還沒交維修基金）
　　
　　2.物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)公司按月向業(yè)主或使用人收取。
　　
　　3.未達到委托協(xié)議中服務(wù)質(zhì)量、標準的，經(jīng)業(yè)主大會投票有權(quán)修改、終止協(xié)議。
　　
　　4.中標企業(yè)要制定財務(wù)預(yù)算，年終要進行財務(wù)決算并進行財務(wù)審計。
　　
　　六、對投標企業(yè)的基本要求
　　
　　1.具有北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》的物業(yè)管理企業(yè)和已在北京市國土資源和房屋管理局登記備案的外�。ㄊ校┪飿I(yè)管理企業(yè)；
　　
　　2.企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)3年以上；
　　
　　3.有居住小區(qū)的管理經(jīng)驗，享有較高的信譽；
　　
　　4.要求管理小區(qū)的主要負責人具有管理居住小區(qū)3年以上工作經(jīng)驗；
　　
　　5.招標人對投標企業(yè)進行資格預(yù)審的相關(guān)要求見招標人發(fā)布的〈招標公告〉。
　　
　　七、其他需要特別說明的問題
　　
　　1.現(xiàn)24小時熱水價格為9.2元。
　　
　　2.物業(yè)管理費設(shè)標底。
　　
　　八、物業(yè)管理投標書應(yīng)包括的基本內(nèi)容
　　
　�。ㄒ唬┕厩闆r
　　
　　1.投標物業(yè)管理公司具有合法資格的相關(guān)文件及資料；
　　
　　2.物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽、獎勵的證書復(fù)印件。
　　
　�。ǘ┕芾砜傮w構(gòu)想
　　
　　1.管理模式，各項管理規(guī)章制度、機制；
　　
　　2.人員配備，人員的選聘及勞資管理、培訓(xùn)；
　　
　　3.管理工作必需的物資裝備計劃情況；
　　
　　4.采購制度，成本控制目標、方法；
　　
　　5.外包工作選聘的原則、方法；
　　
　　6.計算機在工作中的應(yīng)用。
　　
　　（三）日常管理服務(wù)項目、標準、承諾指標及采取的措施。
　　
　�。ㄋ模┓课菁霸O(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃及實施方案。
　　
　�。ㄎ澹┴攧�(wù)管理制度及物業(yè)管理收費標準的測算
　　
　　1.財務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容；
　　
　　2.能源費的估算與控制措施；
　　
　　3.物業(yè)管理費標準及測算明細；
　　
　　4.物業(yè)管理公司的報酬金額及取酬方式；
　　
　　5.達不到管理服務(wù)目標愿意接受的經(jīng)濟懲罰；
　　
　　6.某某小區(qū)的接管方案。

顧問1:1572115168

顧問2:1470591962

顧問3:1186345143

顧問5:1572910347

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